Mittwoch, 22. November 2017

Hypothek ablösen - wann lohnt sich das?

Für den Hausbau hat fast jeder Bauherr eine Finanzierung, meist in Form einer Hypothek, aufgenommen. Dabei haben sich die meisten für eine Hypothek mit festem Zinssatz entschieden, wodurch eine gewisse Zinsbindungsfrist entstand. Binnen dieser Zeit kann die Bank den Zinssatz für das Darlehen nicht anpassen, auch wenn die Marktzinsen steigen oder fallen, während der Kredit läuft.

Der Kreditnehmer hingegen kann das Darlehen vorzeitig kündigen, wenn die Zinsbindungsfrist mehr als zehn Jahre beträgt. Wenn seit Auszahlung des Darlehens bereits zehn Jahre verstrichen sind, dann kann der Kreditnehmer das Darlehen mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen, ohne dass dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Nach Ablauf der gesamten Zinsbindungsfrist ist ohnehin neu zu verhandeln, da die meisten Menschen innerhalb der Zinsbindungsfrist das Darlehen noch nicht komplett abzahlen können.

In der Regel wird die eigene Bank dabei erst einmal ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Die Konditionen werden dabei den aktuellen Bedingungen auf dem Markt angepasst, sodass der Zinssatz hier sowohl geringer, als auch höher ausfallen kann.

Genau zu diesem Zeitpunkt, besser allerdings drei bis vier Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wird es also Zeit, sich nach einer passenden Anschlussfinanzierung umzusehen. Diese kann dabei sowohl bei der eigenen Bank abgeschlossen werden, als auch bei einer Fremdbank. Zunächst einmal gilt es dabei jedoch, einen entsprechenden Vergleich anzustellen. Ohne diesen kann man heute kaum noch ein günstiges Darlehen finden. Dabei wird das Angebot der bisherigen Bank oft etwas schlechter ausfallen, weil man sich seiner Kunden zunächst einmal sicher ist. Doch sollten die Kunden auf diese Masche nicht herein fallen. Denn oftmals können sie bei Vorlage eines deutlich günstigeren Angebots der Konkurrenz auch noch einiges bei der eigenen Hausbank heraus schlagen. In diesen Fällen kann man dabei noch günstiger fahren, als mit dem vermeintlich günstigsten Angebot der Konkurrenz.

Grundsätzlich ist bei einer Umschuldung zu beachten, dass hier auch der neue Kreditgeber ins Grundbuch eingetragen werden muss. Dadurch fallen aber wiederum weitere Kosten an, die man immer in seine Kalkulation mit einbeziehen sollte. Denn der günstigste Zinssatz nützt nichts, wenn man den Vorteil wieder wettmacht durch die Kosten, die für die erneute Eintragung im Grundbuch entstehen. Hier sollte man also genau rechnen.

Ferner entscheiden sich einige Menschen auch, vorzeitig eine Umschuldung vorzunehmen, weil die Zinsen auf dem Markt gerade besonders niedrig sind. Doch auch dies ist mitunter wenig sinnvoll, da die Banken für die vorzeitige Kündigung der Hypothek auch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die nicht zu unterschätzen ist. Will man sich den niedrigen Zinssatz von heute sichern, auch wenn die eigene Zinsbindungsfrist erst in zwei oder drei Jahren ausläuft, kann man sich nur für ein Forward Darlehen entscheiden. Dieses garantiert, dass man auch in zwei oder drei Jahren, wenn das Darlehen zur Auszahlung kommt, noch den heute gültigen Zinssatz erhält. Die Gefahr: Sinken die Zinsen, bleibt man an den höheren Zinssatz gebunden. Zudem muss man hierfür auch Bereitstellungsgebühren zahlen.
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