Freitag, 29. März 2024

Berechnung der Beleihungsgrenze von Immobilien

Der Immobilienkredit ist das mit Abstand am häufigsten gewählte Mittel, wenn Verbraucher den Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren müssen. Ein solcher Immobilienkredit ist nicht nur eine sehr umfangreiche Form der Finanzierung, sondern stellt wegen der oftmals sehr hohen Kreditsummen für die Banken auch ein nicht unerhebliches Kreditrisiko dar. Denn die Laufzeiten eines solchen Darlehens bewegen sich oftmals im Bereich zwischen 15 bis 35 Jahren. Weder für die Bank noch für den Kunden ist einzuschätzen, ob zum Beispiel in 15 Jahren das jetzt vorhandene Einkommen noch erzielt werden kann, oder ob es mitunter zu Zahlungsproblemen kommen kann.

Aus dem Grund vergeben die Banken einen Immobilienkredit auch nicht nur auf Grundlage einer guten Bonität des Kunden, sondern es werden stets auch Sicherheiten entgegengenommen. Die klassische Sicherheit ist im Bereich der Immobilienkredite heute die Grundschuld. Mit der Grundschuld wird ein großer Teil des Kredites besichert, allerdings nur selten der gesamte Darlehensbetrag. Der Grund besteht in den Beleihungsgrundsätzen, die im Prinzip jede Bank hat. Diese Grundsätze beinhalten unter anderem, dass Immobilien nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze besichert werden dürfen. Diese Beleihungsgrenze wird stets auf Basis des Immobilienwertes berechnet. Angenommen, ein Kunde möchte einen Immobilienkredit über 150.000 Euro haben, um damit den Kauf eines Hauses zu finanzieren. Die Bank wird nun zunächst beurteilen, welchen objektiven Wert dieses Haus hat. In der Regel wird der Kaufpreis als Grundlage genommen, aber die Wertberechnung kann natürlich auch individuell und zusätzlich erfolgen.

Hat das Haus im Beispielfall einen Wert von beispielsweise 200.000 Euro, so wäre das die Berechnungsgrundlage für den Beleihungswert. Der Beleihungswert beinhaltet eine Art Risikopuffer, falls das Haus im Laufe der Jahre an Wert verliert. Denn es gibt natürlich keine Garantie, dass die Immobilie beim Verkauf auch zukünftig immer mindestens 200.000 Euro erzielen wird. Die meisten Banken handhaben es so, dass sie die Immobilien maximal mit einem Beleihungswert von 60 Prozent erstrangig beleihen. Im Beispielfall wäre der Beleihungswert demnach 120.000 Euro (60 Prozent von 200.000 Euro). Der Kunde würde nun ein erstrangiges Grundschulddarlehen über 120.000 Euro erhalten. Da jedoch 150.000 Euro an Immobilienkredit gewünscht sind, müssen die restlichen 30.000 Euro noch anderweitig abgesichert oder blanko vergeben werden. Kann der Kunde eine sehr gute Bonität aufweisen, dann sind manche Banken auch dazu bereit, einen Beleihungswert von bis zu 80 Prozent anzusetzen. In diesem Fall könnte der Kunden dann ein erstrangiges Darlehen über 160.000 Euro erhalten, also sogar 10.000 Euro mehr, als er benötigt.
 
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