Sonntag, 24. September 2017

Für die Umschuldung ein zweites Darlehen aufnehmen

Wer heute ein Eigenheim bauen möchte, der wird dies wohl kaum ohne einen Kredit in entsprechender Höhe bewältigen können. Denn die Kosten für den Bau des eigenen Hauses übersteigen die finanziellen Mittel der meisten Menschen um ein Vielfaches. Die Laufzeit der verfügbaren Baukredite ist meist sehr langfristig, Regellaufzeiten von 20 Jahren und länger sind hier durchaus keine Seltenheit.

Zumeist wird beim Abschluss des Baudarlehens eine feste Phase vereinbart, während der ein Zinssatz bezahlt wird, der während dieser Zeit gleich bleibt. In einer Phase mit niedrigen Zinsen am Finanzmarkt sollte man diese so genannte Zinsbindungsfrist so lange wie nur irgend möglich vereinbaren. Denn dann kann man über einen vergleichsweise langen Zeitraum mit diesen festen Zinsen planen. Üblich sind hier Zinsbindungsfristen von etwa 10 bis 15 Jahren.

Nach Ablauf dieser Frist wird man in der Regel zunächst ein neues Angebot für die Weiterführung des Darlehens erhalten. Oftmals sind die Zinsen dann aber deutlich höher, oder andere Kosten werden von der Bank entsprechend angezogen. In diesen Fällen kann es durchaus möglich sein, dass ein anderes Kreditinstitut deutlich günstigere Konditionen bietet. Dann ist es sinnvoll, sich über die Aufnahme eines zweiten Darlehens für eine Umschuldung Gedanken zu machen.

Grundsätzlich ist die Kündigung des bestehenden Darlehens nur zum Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Bei Fristen von mehr als 10 Jahren kann man aber auch nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen kündigen. Kündigt man den Darlehensvertrag hingegen früher, so wird man oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, die sich zu einem stattlichen Sümmchen entwickeln kann.

Will man nun sein Darlehen umschulden, empfiehlt es sich zum Beispiel, bereits mindestens drei bis vier Monate vor dessen Ablauf, die unterschiedlichen Angebote miteinander zu vergleichen. Dabei sollte man aber auch immer bedenken, dass die Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut mit weiteren Kosten verbunden ist. Selbst wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, muss man doch die Grundschuld der alten Bank austragen, und die der neuen eintragen lassen. Diese Umschreibung im Grundbuch ist mit Gebühren belastet, die ebenfalls einige Prozentpunkte des Darlehensbetrages ausmachen. Nur wenn trotz dieser zusätzlichen Kosten, das Angebot des neuen Kreditgebers noch günstiger ist, als die Weiterführung des alten Darlehens lohnt sich diese Art der Umschuldung.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Dieses empfiehlt sich vor allen Dingen dann, wenn dabei die Zinsen deutlich geringer, als beim aktuellen Darlehensgeber sind, man aus diesem Vertrag aber noch nicht heraus kommt, weil die Zinsbindungsfrist noch läuft. Das Forward-Darlehen garantiert einem dabei den aktuellen Zinssatz für die nächsten zwei bis drei Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann also das bisherige Darlehen auf das Forward-Darlehen umgeschuldet werden, wobei der einst vereinbarte Zins wiederum für mehrere Jahre gewährt wird. Sind die Zinsen während dieser Zeit angestiegen, so kann man mit dieser Art der Umschuldung Kosten sparen. Sind sie dagegen gesunken, so muss man dennoch den einmal vereinbarten Zinssatz zahlen.
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