Dienstag, 19. September 2017

Unter welchen Bedingungen ist vorzeitige Tilgung möglich?

Wer sich eine Immobilie kauft, kann diese in aller Regel nicht bar bezahlen. Also geht man zu seiner Bank und schließt mit dieser einen Darlehensvertrag über den Kauf des Objektes ab. Allerdings sollte man das Vergleichen von Angeboten anderer Banken nicht unterlassen. Diese Darlehensverträge werden in aller Regel auf 25 bis 30 Jahre hin berechnet; die Zinsbindungsfrist endet bei den allermeisten Immobilienfinanzierungen aber schon nach 10 Jahren. Danach kann der Kunde mit seiner Bank über eine Weiterfinanzierung verhandeln. Er kann aber auch bei anderen Banken anfragen und sich ein Angebot über eine Anschlussfinanzierung ausrechnen lassen und dann entscheiden, mit wem er die nächste Zeit das Objekt finanzieren möchte.

Es gibt aber Situationen, in denen der Immobilienbesitzer vor Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist seine Darlehensverträge mit der Bank kündigen möchte. Sei es, dass er das Objekt verkaufen möchte oder er aber durch "plötzlichen Reichtum" die Darlehensverträge vorzeitig ablösen, also tilgen, möchte.Ein Blick in den Kreditvertrag lohnt: denn dort wird bereits bei Abschluss des Geschäftes festgelegt, inwiefern eine vorzeitige Tilgung möglich ist. Je nach Kreditvertrag kann der Schuldner Sondertilgungen kostenlos vornehmen, ist eine vorzeitige Tilgung hingegen nicht vorgesehen, benötigt der Schuldner für die Ablöse, Umschuldung oder vorzeitige Tilgung aus eigener Hand das Einverständnis der Bank. Die Bank hat nun das Recht, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung von dem Darlehensnehmer zu fordern. Das heißt, sie erhalten eine Gebühr für die entstehenden Zinsausfälle. Diese Gebühr ist von der Bank festzulegen und vom Schuldner zu begleichen.

Eine weitere Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung von Darlehens kann die Anschlussfinanzierung vor Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist sein. Die Bank kann die Annahme der Kündigung aber verweigern, wenn der Kunde diese nur ausspricht, um besseren Zinskonditionen zu erreichen. Nimmt die Bank die Kündigung aber an, darf sie ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung festsetzen. Diese darf jedoch die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht überschreiben, also höchstens die doppelte Höhe des der Bank entstehenden Zinsschadens betragen.

Etwas anders sieht es jedoch aus, wenn der Kunde das Darlehen seines Bausparvertrages vorzeitig ablösen möchte. In aller Regel geht dem Bauspardarlehen eine Sparphase voraus, die mit Erreichen der hälftigen Bausparsumme (Mindestbewertungszahl muss aber auch erreicht sein) in die so genannte Darlehensphase geht. Verkauft der Darlehensnehmer seine Immobilie aus privaten, beruflichen oder finanziellen Aspekten, kann er einen Antrag auf sofortige Rückzahlung des Darlehens bei seiner Bausparkasse stellen. In aller Regel kann der Kunde dann sein Bauspardarlehen unkompliziert tilgen.

Um jedoch Probleme, die im Zusammenhang mit der vorzeitigen Tilgung von Darlehen stehen, von vornherein auszuschließen oder zu reduzieren, sei dem Darlehensnehmer geraten, bei Abschluss der Darlehensverträge mit seiner Bank ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren, sofern dies die dafür hinzukommenden Kosten erlauben.
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