Beleihungsauslauf bei der Baufinanzierung beachten

Der Begriff Beleihungsauslauf ist zwar vielen Kreditnehmern nicht geläufig, allerdings nimmt er Einfluss auf die Höhe der Kreditrate. Der Beleihungsauslauf dient im Einzelnen der Risikokalkulation des Kreditgebers. Der Wert wirkt sich direkt auf die Höhe der Kreditzinsen aus. Dabei gilt, je höher der Beleihungsauslauf ist, desto teurer ist der Kredit in der Regel für den Kunden. Mit einer Reduzierung dieses Wertes sinkt hingegen die Zinslast. Der Beleihungsauslauf wird in einer Prozentzahl ausgedrückt und gibt den Wert des Verhältnisses zwischen Darlehen und dem Beleihungswert wieder. Zur Berechnung des Beleihungsauslaufes werden Daten wie die Darlehenssumme, Vorlasten und ein eventuelles KfW-Darlehen genauso benötigt wie der genaue Beleihungswert.

Eine der Berechnungsformeln zur Ermittlung des Beleihungsauslaufes lautet: „Darlehenssumme + Vorlasten und weiterer Darlehen / Beleihungswert“. Der Beleihungswert einer Immobilie ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen und kann anhand verschiedener Verfahren ermittelt werden. In der Regel kann aber gesagt werden, dass der Beleihungswert rund 20 bis 30 Prozent niedriger als der aktuelle Verkehrswert ist. Diese Differenz gilt als eine Art Risikoabschlag, damit die Bank bei einer etwaigen Veräußerung des Objektes nicht auf einen Teil der Kosten sitzenbleibt. Ein Beispiel für die Berechnung des Beleihungsauslaufes lautet: Ein Bankkunde nimmt zur Finanzierung des Eigenheims einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro auf. Zusätzlich wird ein gefördertes Darlehen über die KfW in Höhe von 50.000 Euro beantragt. Vorlasten, welche sich auf den Beleihungsauslauf auswirken könnten, sind hingegen keine vorhanden.

Die Bank legt den Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie auf 400.000 Euro fest. Nach Berechnung (200.000 Euro + 50.000 Euro / 400.000 Euro) beträgt der Beleihungsauslauf einen Wert von 0,63 und liegt demnach bei 63 Prozent. Würde der Kreditgeber in diesem Beispiel einen geringeren Anteil zur Finanzierung durch Eigenkapital aufbringen, dann würde sich der Beleihungsauslauf erhöhen. Bei einer beispielhaften Kredithöhe von insgesamt 350.000 Euro und dem gleichen Beleihungswert (350.000 Euro / 400.000 Euro), ergäbe sich demnach ein Beleihungsauslauf von 0,88 und demzufolge von 88 Prozent. Beeinflussen lässt sich die Höhe des Beleihungsauslaufes somit durch das Eigenkapital. Wird der Eigenanteil erhöht, dann sinkt dieser Wert, wodurch wiederum der Zinssatz abgesenkt werden kann. Denn mit der Reduzierung des Beleihungsauslaufes verringert sich für die Bank auch das Kreditrisiko.

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