Erstrangige Immobilienkredite bis zum Beleihungswert

Immer dann, wenn der Kauf oder Bau eines Eigenheims finanziert werden muss, gibt es die Möglichkeit, bei Banken und Sparkassen eine Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Nahezu alle Universalbanken vergeben Immobiliendarlehen, wobei der Kunde oftmals zwischen verschiedenen Varianten wählen kann. Die gängigste Form des Immobilienkredites ist heutzutage das sogenannte Annuitätendarlehen, welches sich dadurch auszeichnen kann, dass eine kontinuierliche Tilgung erfolgt und im Laufe der Jahre (anteilsmäßig) eine stetig wachsende Tilgung vorgenommen wird. Damit man einen Immobilienkredit erhalten kann, muss seitens der Bank gewährleistet sein, dass sowohl Kreditfähigkeit als auch Kreditwürdigkeit vorhanden sind.

Demzufolge wird die Bank keinen Immobilienkredit vergeben, ohne sich zuvor nicht davon überzeugt zu haben, dass der Kreditsuchende über eine ausreichende Bonität verfügt. Gemessen wird die Bonität des Kunden vor allen Dingen daran, ob keine negativen SCHUFA-Merkmale vorhanden sind und der Kunde über ein regelmäßiges Einkommen verfügt. Sind diese Voraussetzung vorhanden, steht der Darlehensvergabe oftmals nichts im Wege. Allerdings wird heutzutage kaum ein Immobilienkredit vergeben, ohne dass sich die Bank zuvor um entsprechende Sicherheiten gekümmert hat. Die Hauptsicherheit, die bei nahezu allen Immobilienkrediten seitens der Bank gefordert wird, ist die Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches der kreditgebenden Bank die Erlaubnis erteilt, bei nicht vertragsmäßigem Verhalten (seitens des Kreditnehmers) unter Umständen sogar eine Zwangsversteigerung der jeweiligen Immobilie vornehmen zu lassen. Bei der Bewertung der Sicherheit gehen die meisten Banken und Sparkassen sehr vorsichtig vor, sodass das Immobiliendarlehen meistens nur bis zum Beleihungswert vergeben wird. Der Beleihungswert wiederum wird auf Basis des Verkehrswertes errechnet, mit welchem die zu finanzierende Immobilie ausgestattet ist.

Beträgt der Verkehrswert eines Objektes beispielsweise 200.000 Euro, so setzen viele Banken den Beleihungswert bei 60 Prozent dieses Verkehrswertes an, im Beispielfall also bei 120.000 Euro. Dieser Beleihungswert wird dann mit einer sogenannten erstrangigen Grundschuld gesichert. Erstrangig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Grundschuld als erstrangige Belastung im Grundbuch eingetragen ist. Es gibt also keine andere Grundschuld oder sonstige Kreditsicherheit, die bevorzugt behandelt werden würde. Gibt es im Grundbuch beispielsweise eine erstrangige, eine zweitrangige und eine weitere Grundschuld, so kann im Schadensfall zunächst derjenige Gläubiger seine Forderung geltend machen, der über die erstrangige Grundschuld verfügt. Erst danach können die weiteren Gläubiger mit ihren nachrangigen Grundschulden einen Ausgleich der Forderungen verlangen. Die Banken vergeben in der Praxis also meistens erstrangige Immobilienkredite nur bis zur Höhe des Beleihungswertes, während der darüber hinaus noch vorhandene Finanzierungsbedarf entweder über ein nachrangiges Darlehen oder über eine andere Finanzierungsform gedeckt wird.

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