Umschuldung bei Immobilien Finanzierung

Für den Kauf oder Bau eines Hauses wird grundsätzlich ein Darlehen benötigt. Die anfallenden Kosten sind deutlich zu hoch, als dass man diese aus den Ersparnissen finanzieren könnte. Dabei wird es meist zum Abschluss eines Hypothekendarlehens kommen. Dieses zeichnet sich durch eine sehr lange Laufzeit aus, ebenso wie durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Diese dient der Bank, die regelmäßig der Darlehensgeber ist, als Sicherheit. Kann der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen eines Tages nicht mehr nachkommen, hat die Bank das Recht, die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu veräußern und ihre Forderungen aus den Erlösen zu tilgen.

Wie bei jeder Immobilien Finanzierung wird auch hier eine bestimmte Laufzeit vereinbart. Innerhalb dieser wird der Zinssatz für das Darlehen in der Regel festgeschrieben, man spricht deshalb auch von der Zinsbindungsfrist. Diese kann, je nach Bank, zwischen fünf und 20 Jahren gewählt werden. Für sehr lange Zinsbindungsfristen berechnen die Banken allerdings regelmäßig einen Aufschlag auf den Zinssatz. Dieser rechtfertigt sich dadurch, dass der Zins nicht angepasst werden darf und die Bank das Darlehen nicht vor Ablaufen der Zinsbindungsfrist kündigen darf.

Doch eines Tages ist die Zinsbindungsfrist dann tatsächlich abgelaufen. Dennoch ist meist noch ein hoher Darlehensbetrag vorhanden, der erneut finanziert werden muss. Hierbei spricht man dann von der Anschlussfinanzierung. Sollte diese beispielsweise über einen anderen Darlehensgeber erfolgen, so ist häufig auch die Rede von einer Umschuldung. Dabei muss man jedoch ebenfalls einiges beachten.

Etwa zwei bis drei Monate, bevor die Zinsbindungsfrist endgültig abläuft, sollte in jedem Fall begonnen werden, sich Angebote für eine Umschuldung einzuholen. Denn die Beantragung, die Überprüfung der Daten usw. nimmt in der Regel schon einige Wochen in Anspruch. Darlehensnehmer werden jedoch nicht nur Angebote von Fremdbanken einholen. Sie erhalten vor Ablauf der Zinsbindungsfrist oft auch einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung des bisherigen Darlehensgebers.

Dadurch wird es oftmals möglich, die einzelnen Angebote miteinander zu vergleichen und die Vorteile von Fremdbanken abzuwägen. Sollten die Angebote der Fremdbanken deutlich geringer liegen, als das Angebot der Hausbank, hat man zweierlei Möglichkeiten. Zum Einen kann man die Angebote der Konkurrenz bei der Hausbank vorlegen und daraufhin verhandeln bzw. um ein neues Angebot bitten. Andererseits kann man das Darlehen direkt bei der anderen Bank beantragen.

Hierbei sollte man allerdings auch die Kosten für die erneute Eintragung der Grundschuld mit berücksichtigen, die bei der Umschuldung einer Immobilien Finanzierung stets auftreten werden. Diese Kosten sollte man keinesfalls unterschätzen, da sie doch mitunter sogar den Zinsvorteil auffressen können, der durch die Umschuldung entsteht.

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