Umschuldung einer Hypothek

Für den Bau oder Kauf von Immobilien muss fast immer ein Darlehen aufgenommen werden, da die Investition die Ersparnisse der Käufer doch stark überschreitet. Dabei handelt es sich zumeist um ein so genanntes Hypothekendarlehen, welches die häufigste Form der Baufinanzierung ist. Bei diesem wird eine Grundschuld, also eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

Diese besagt, dass der Darlehensgeber im Falle eines Zahlungsverzugs das Recht hat, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern und sich aus den hieraus entstehenden Erlösen zu bedienen. Meist wird bei dem Darlehen dann ein fester Zinssatz vereinbart, der für eine bestimmte Dauer, die Zinsbindungsfrist, festgeschrieben wird. Innerhalb dieser Frist kann der Zinssatz seitens der Bank nicht angepasst werden, für den Darlehensnehmer bedeutet dies eine besonders hohe Sicherheit in dessen Planung.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren vereinbart werden kann, muss der Darlehensnehmer erneut mit dem Darlehensgeber verhandeln. Meist werden dann aber ungünstigere Konditionen gelten, die für den Darlehensnehmer ebenfalls wenig sinnvoll sind. Deshalb sollte man sich bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist nach einer anderweitigen Anschlussfinanzierung umschauen. Diese wird ebenfalls meist ein Hypothekendarlehen darstellen, allerdings kann man als Neukunde mitunter mit besseren Konditionen rechnen, als dies für einen Bestandskunden der Fall wäre.

Grundsätzlich sollte die Umschuldung einer Hypothek aber erst zum Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgen. Bei einer vorzeitigen Umschuldung muss man in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Darlehensgeber zahlen. Diese bemisst sich anhand der entgangenen Zinsen, die dem Darlehensgeber durch die vorzeitige Kündigung verloren gegangen sind. Bei einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindungsfrist muss man ebenfalls genau kalkulieren.

Auf den ersten Blick scheint die gewählte Anschlussfinanzierung noch durchaus sinnvoll und kostengünstig. Doch muss man stets bedenken, dass man die bisherige Grundschuld austragen und die Grundschuld für den neuen Darlehensgeber im Grundbuch wieder eintragen muss. Dadurch entstehen Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar, die nicht zu unterschätzen sind. In einigen Fällen werden diese Kosten den Zinsvorteil und die anderen Einsparungen bei der Anschlussfinanzierung sogar aufbrauchen können. In diesen Fällen hat man keine Einsparung erzielt, sondern lediglich eine Umschuldung vorgenommen, um dennoch die gleichen Kosten zu tragen.

Hier ist also in jedem Fall Obacht geboten, ob sich die Umschuldung nach Abzug aller Kosten immer noch rechnet. Ist dies nicht der Fall, sollte man mit dem bisherigen Darlehensgeber vielleicht noch einmal in Verhandlungen treten, um so heraus zu finden, ob man hier nicht doch noch eine Senkung der anfallenden Gebühren, Zinsen und anderer Kosten erzielen kann.

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