Immobilienfinanzierung und Bedeutung einer Freistellungserklärung

Nicht umsonst raten Experten den Verbrauchern bei einer anstehenden Immobilienfinanzierung dazu, sich zunächst umfassend zu informieren. Das fängt natürlich nicht erst bei der Immobilienfinanzierung an, sondern bereits dann, wenn die Wahl des passenden Hauses, der Eigentumswohnung oder deren jeweiliger Bau auf dem Programm steht. Ein wichtiges Detail, welches für alle diejenigen Verbraucher von großer Bedeutung sein kann, deren erworbene Eigentumswohnung sich noch im Bau befindet, ist die so bezeichnete Freistellungserklärung.

Um deren Bedeutung zu verstehen und nachvollziehen zu können, warum diese Erklärung sehr wichtig sein kann, muss man den „normalen“ Ablauf der Bauphase einer Immobilie kennen, in der später verschiedene Eigentumswohnungen genutzt werden sollen. Vorgenommen wird der Bau der Wohnungen bzw. der notwendigen Immobilie als Ganzes üblicherweise von einem Bauträger. Der Bauträger stellt nicht nur seine Arbeitskraft zum Errichten der Immobilie mit den darin befindlichen Eigentumswohnungen zur Verfügung, sondern auch das gesamte benötigte Material geht zunächst auf seine Kosten. Aus dem Grund nehmen die meisten Bauträger vor einem anstehenden Bauprojekt einen Kredit bei ihrer Bank auf. Die Bank möchte aus verständlichen Gründen meistens eine Sicherheit haben, bevor das Darlehen letztendlich zur Auszahlung kommen kann. Eine übliche Sicherheit ist die Grundschuld, wenn der Bau einer Immobilie finanziert werden soll.

Da es allerdings um den Bau einer Immobilie mit später getrennten Wohneinheiten geht, kann keine „normale“ Grundschuld eingetragen werden, wie zum Beispiel bei einem Einfamilienhaus. Vielmehr wird die Bank dann eine so genannte Globalgrundschuld fordern, die alle später vorhandenen Eigentumswohnungen umfasst. Während die Bank des Bauträgers nun den Kredit durch diese Globalgrundschuld abgesichert hat, stellt sich für den Käufer einer der Eigentumswohnungen zunächst ein Problem. Und zwar besteht dieses Problem darin, dass meistens auch der Käufer einen Kredit von seiner Bank braucht, um den Kaufpreis für die Eigentumswohnung zahlen zu können. Und die Bank wiederum möchte selbstverständlich für diesen Kredit ebenfalls eine Sicherheit haben, nämlich in Form einer Grundschuld.

Nur ist die Eigentumswohnung ja bereits in Form der Globalgrundschuld an die Bank des Bauträgers verpfändet, sodass die Bank des Käufers bestenfalls über eine zweitrangige (nachrangige) Grundschuld verfügen könnte, was ihr kaum reichen wird. Daher wird der Käufer der ETW nur dann einen Kredit bekommen, wenn die Bank des Bauträgers zusichert, dass nach vollständiger Bezahlung der Eigentumswohnung eine Freistellungserklärung abgegeben wird. Mit dieser Erklärung bestätigt die Bank des Bauträgers dann, dass sie auf zukünftige Ansprüche verzichten wird und den Teil der Globalgrundschuld „freigeben“ wird.

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