Freitag, 29. März 2024

Eine Immobilie steuerfrei erben

Seit den zahlreichen neuen Steuerregelungen zum Jahr 2009 hat sich einiges für den Steuerzahler verändert, wobei ihm viele Änderungen zum Nachteil gereichen. Eine der positiven neuen Regelungen ist jedoch, dass es Kindern und Ehepartnern nun möglich ist, eine Immobilie steuerfrei zu erben; dabei jedoch sollten einige wichtige Punkte beachtet werden.

Wird nach dem Tod des Partners oder der Eltern die Familienimmobilie weiterhin bewohnt, wird zur Ermittlung der Steuerlast des gesamten Erbes die Wohnung oder das Haus nicht unbedingt mit angerechnet. Wer sich hingegen dafür entscheidet, die Immobilie zu übernehmen bzw. sie nicht zu bewohnen, muss mit der Berücksichtigung des kompletten Verkehrswertes der Immobilie durch das Finanzamt rechnen, den 60- bzw. 65-prozentigen Abschlag erkennt das Finanzamt nicht mehr an, abgesehen von Immobilien, die vermietet werden, hier beträgt der Abschlag 10 Prozent.

Einige alte Regelungen bleiben jedoch bestehen: die steuerfreie Übertragung an den Ehepartner zu Lebzeiten ist weiterhin gültig, neu ist nur, dass diese Übertragung nicht mehr nur zu Lebzeiten des Ehepartners anerkannt wird. Die Immobilie kann unbesteuert vererbt werden, wenn der hinterbliebene Ehepartner noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt und man selbst in besagter Immobilie gewohnt hat. Wurde die Immobilie zuvor nur als Zweitwohnung genutzt, vermietet oder verkauft, dann wird sie auch steuerpflichtig. Ausnahmen davon bilden „zwingende Gründe“, so zum Beispiel, wenn der Verstorbene im Heim leben musste, weil er pflegebedürftig war.

Vorsicht vor Nachzahlungen - wer sich zum Beispiel 4 Jahre nach dem Tod des Partners dazu entscheidet, die Immobilie grundlos zu vermieten, der muss hinnehmen, dass die Immobilie voll steuerpflichtig wird - und die Steuern auf eine Immobilie überschreiten häufig den Steuerfreibetrag des Hinterbliebenen, wenn dieser bereits teilbelastet ist durch andere Vermögenswerte.

Wollen Kinder eines Verstorbenen steuerfrei eine Immobilie erben, müssen sie diese nach dem Tod der Eltern für mindestens 10 Jahre bewohnen, außerdem darf die Wohnfläche 200 qm² nicht überschreiten, jeder Quadratmeter, der über diese Fläche hinausgeht, wird besteuert. Wird hingegen seitens des Kindes beschlossen, die Immobilie direkt zu verkaufen anstatt sie selbst zu nutzen, wird die Immobilie nicht anteilig, sondern komplett und unabhängig von der Quadratmeterzahl steuerpflichtig.

Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie bei Erbschaften oder Schenkungen. Hierbei werden vermietete Immobilien auf Basis der Erträge bzw. Mieten bewertet, handelt es sich hingegen um selbstgenutzte Häuser oder Wohnungen, wird auf die Kaufverträge ähnlicher bzw. vergleichbarer Immobilien zurückgegriffen. Sollten jedoch Vergleichsdaten komplett fehlen, muss der Immobiliensachwert anhand des Ausstattungsstandards, der Wertminderung aufgrund des Alters, der Kosten für den Bau und des Werts des Grundstücks vom Finanzamt ermittelt werden, wobei der Fiskus jedoch mit Pauschalwerten rechnet.
 
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