Sinn und Zweck der Abtretung der Eigentümergrundschuld

Wer eine eigene Immobilie oder auch ein Grundstück besitzt, der besitzt damit zugleich eine sehr gute Sicherheit, die zum Beispiel im Zuge eines Immobilienkredites genutzt werden kann. Für Banken ist die Grundschuld eine der wichtigsten Sicherheiten, denn mit der Immobilie steht immer ein Sachwert hinter der Forderung, welche die Bank an den Kreditnehmer hat. Daher wird die Grundschuld auch fast immer als Sicherheit verwendet, falls die Bank einen Immobilienkredit an ihre Kunden vergibt. Um die rechtliche Wirksamkeit zu gewährleisten, muss die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden, welches beim zuständigen Grundbuchamt geführt wird.

Immer dann, wenn es zuvor noch eine andere Grundschuld oder eine Hypothek gab, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wurde, handelt es sich bei der „neuen“ Grundschuld um eine sogenannte erstrangige Grundschuld. Der erste Rang kann in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung sein. Denn sollte die Immobilie mit mehreren Hypotheken oder Grundschulden verschiedener Gläubiger belastet sein, darf zunächst derjenige Gläubiger seine Rechte durchsetzen, dessen Grundschuld erstrangig ist. Die Rangfolge richtet sich in dem Zusammenhang nach dem Datum, an welchem die Eintragung der Grundschuld vorgenommen wurde. Dabei gilt der Grundsatz, dass die Grundschuld umso höher im Rang ist, desto früher sie eingetragen worden ist.

Diese Vorgehensweise sollte bekannt sein, wenn man sich mit einer speziellen Grundschuld beschäftigen möchte, die als Eigentümergrundschuld bezeichnet wird. Das Besondere an der Eigentümergrundschuld ist, dass hier nicht eine Bank Gläubiger ist, sondern der Eigentümer der Immobilie selbst. Diese Konstruktion ist sicherlich auf den ersten Blick „unsinnig“. Denn warum sollte sich der Eigentümer einer Immobilie selbst eine Sicherheit in Form der Grundschuld stellen? Verständlich wird die Eigentümergrundschuld jedoch dann, wenn man sich etwas vom Gedanken der Besicherung eines Kredites löst. Die Eigentümergrundschuld hat nämlich den Hauptzweck, einen bestimmten Rang im Grundbuch zu „reservieren“. Denn handelt es sich bei der Eigentümergrundschuld um die erste Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wurde, sind alle eventuell nachfolgenden Eintragungen anderer Grundschulden nur noch nachrangig.

In der Praxis wird die Eigentümergrundschuld häufig dann an eine Bank abgetreten, wenn ein Immobilienkredit aufgenommen werden soll. Der Vorteil besteht dann für den Kreditnehmer darin, dass er aufgrund der erstrangigen Grundschuld gute Zinskonditionen erwarten kann. Durch die Abtretung der Eigentümergrundschuld ist der Immobilieneigentümer also jederzeit in der Lage, sich einen günstigen Immobilienkredit zu sichern. Handelt es sich bei der Grundschuld um eine Eigentümer-Briefgrundschuld, muss nicht einmal eine Eintragung im Grundbuch erfolgen, sondern die Abtretung kann durch die Übergabe des Grundschuldbriefes erfolgen.

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