Freitag, 29. März 2024

Ist ein Grundpfandrecht für jeden Immobilienkredit erforderlich?

Zu den grundsätzlichen Voraussetzungen für ein Baudarlehen oder einen Immobilienkredit gehört die Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek in das Grundbuch. Diese bewirkt, dass sich die Bank aus dem finanzierten Grundstück oder der finanzierten Immobilien bedienen darf, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht vereinbarungsgemäß zurückzahlt. Eine weitere Voraussetzung für die Einleitung der Zwangsvollstreckung besteht darin, dass die Bank das Darlehen mindestens sechs Wochen vor der Stellung des entsprechenden Antrags gekündigt haben muss.

In der Praxis werden so gut wie keine Baudarlehen oder Immobilienkredite ohne die Vereinbarung eines Grundpfandrechts vergeben, eine Ausnahme stellen Modernisierungskredite dar, welche zumeist einen eher geringen Kreditbetrag aufweisen. Bausparkassen gewähren jedoch Darlehen bis zu einer Höhe von 30 000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. Dieser Betrag reicht jedoch lediglich zum Erwerb einer kleinen Eigentumswohnung in ländlichen Gemeinden oder am Stadtrand. Letztendlich schützt das Grundpfandrecht nicht nur die Bank, sie ermöglicht erst die Vergabe von Immobiliendarlehen zu günstigen Konditionen. Verbraucherschützer kritisierten in der Vergangenheit einige Banken, da diese auf Grund der Absicherung durch die Grundschuld riskante Kredite vergeben und ihre Kunden in die Zwangsvollstreckung getrieben hätten.

Gegen ein derartiges bewusstes Verhalten eines Kreditinstituts spricht jedoch, dass bei einer Zwangsversteigerung häufig nur ein geringer Erlös erzielt werden kann, welcher die bestehende Forderung nicht deckt. In diesem Fall besitzt die Bank zwar weitere Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer, diese kann sie jedoch in vielen Fällen mangels Masse nicht durchsetzen. Bei der Eintragung eines Grundpfandrechts in das Grundbuch begnügt sich der Gläubiger üblicherweise nicht mit der Darlehenshöhe, sondern er rechnet Zinsen und Kosten hinzu. Der wesentliche Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek besteht darin, dass letztere nicht direkt mit dem Darlehen verbunden ist. In der Fachsprache gilt eine Grundschuld deshalb als nicht akzessorisch.

Damit die Bank eine Grundschuld ausschließlich für das mit ihr abgesicherte Darlehen verwenden kann, schließt sie mit ihrem Kunden einen zusätzlichen Sicherungsvertrag ab und übergibt ihm eine Zweckerklärung. Die Eintragung einer Grundschuld wird nur dann aus dem Grundbuch gelöscht, wenn der Kreditnehmer nach der vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Kredits die Löschung beantragt und die Bank ihm die verlangte Löschungsbewilligung ausstellt. Das Ausstellen dieser Bewilligung gehört zu den gesetzlichen Verpflichtungen eines Kreditinstituts, so dass dieses für diese Dienstleistung mit Ausnahme der Erstattung ihrer nachgewiesenen Auslagen kein Entgelt erheben darf. Dennoch entstehen für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch hohe Kosten, da der Kreditnehmer neben den Gebühren beim Grundbuchamt auch einen Notar bezahlen muss.
 
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